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6 preguntas importantes sobre el contrato en exclusiva

6 preguntas importantes sobre el contrato en exclusiva

El contrato de gestión de venta en exclusiva, siempre nos produce cierto temor el firmarlo, y es entendible porque algunas veces no se hace el trabajo que corresponde al firmar este tipo de contrato.

También hay que tener en cuenta que por dejar una vivienda en exclusiva, se vaya a vender al día siguiente. Ojalá las agencias inmobiliarias pudiéramos decir el tiempo exacto que vamos a tardar en vender un inmueble, pero por desgracia no podemos, no somos adivinadores del futuro.

Vender una vivienda depende de muchísimos factores. Su situación, su estado, el precio, la actualidad del mercado… es decir, no debemos pensar que por dejar una vivienda en exclusiva, se vaya a vender inmediatamente. Si no se hace caso de los consejos que un profesional dice, y tenemos la vivienda con mal aspecto, un precio elevado y un largo etc  de inconvenientes, no se va a vender la dejemos en exclusiva o se la dejemos a tropecientas agencias. Un agente inmobiliario no es un mago, vende propiedades, pero sabe que es lo que los compradores demandan y por eso tienes que hacerle caso en todo lo que te diga.

Vamos a resolver las dudas que puede plantear este contrato, con preguntas y respuestas y al final del artículo encontrarás un modelo de contrato.

¿Qué significa en exclusiva? 

Lo primero de todo, es un contrato privado entre la agencia inmobiliaria y el vendedor de una vivienda. Autorizas a la inmobiliaria a vender tu casa y que sólo esa agencia pueda venderla en el tiempo que tú decidas.

Normalmente se dice que 6 meses o 1 año. No tiene por qué. Lo mejor para asegurarte de que hacen bien su trabajo es que la dejes por un corto periodo de tiempo. 3 meses por ejemplo, para empezar.

De esta manera puedes ver como la agencia está trabajando con tu propiedad y si no te gusta, no estás esperando durante seis largos meses o un año.

También aunque firmes este contrato, puedes vender tú mismo tu casa, siempre y cuando no sea a algún cliente presentado por la agencia inmobiliaria. Si vendes a sus espaldas a su cliente y esta se entera, deberás abonarles sus honorarios.

¿Merece la pena dejárselo a una sola agencia inmobiliaria?

En esta pregunta todo el mundo te va a decir que sí y es por una razón muy lógica. Cualquier empresa que tenga un producto único y que sabe que si se vende su esfuerzo será recompensado, lo intentará siempre ofrecer antes que ningún otro.

Con esto no quiere decir que si por ejemplo dejas la venta de tu casa a 2 o 3 agencias no vayan a venderla, si llegan clientes pero no se adaptan al producto único, hay que ofrecer lo que si se ajusta, por eso una inmobiliaria venderá tu casa, se la dejes en exclusiva o no. Pero ese producto único siempre tendrá preferencia.

Si dejo mi vivienda a muchas inmobiliarias, ¿se venderá antes?

Siempre damos por hecho que cuantas más inmobiliarias tengan la vivienda en venta, se venderá mucho antes, y tiene sus pros y sus contras hacer esto.

En numerosas ocasiones hemos visto la misma vivienda en distintas agencias, y cada una con un precio distinto e incluso con algún otro error, como más habitaciones, o una si tiene garaje y otra no… y esto puede ser muy perjudicial si aparece un comprador.

  • Primero. Tener un precio distinto, no es nada bueno, lo que se consigue con esto es que el posible comprador negocie aún más el precio en depreciación de la vivienda.
  • Segundo. Generará mucha desconfianza, porque el comprador pensará… que agencia me está engañando, si le ha subido el precio, más honorarios, mas tengo que pagar… conseguirás que te rebajen más aun el precio de tu casa.
  • Tercero. Puedes perder muchos clientes. Porque ven la misma vivienda, con distinto precio o características y por este simple hecho, no se animan a llamar.

Y así más cosas y lo que se acaba consiguiendo es que la vivienda tarde más tiempo en venderse.

Por eso si has elegido dejárselo a unas cuantas agencias, deja muy claro el precio y que sea inamovible.

¿La inmobiliaria hará un mayor esfuerzo en vender mi casa?

Una buena agencia inmobiliaria, hará todo el esfuerzo posible por vender cada una de sus viviendas.

No hay que engañarse, vendemos inmuebles, y si no tenemos para vender, no comemos. Por eso aunque tengamos viviendas tanto en exclusiva como sin exclusiva, se venderán igualmente, siempre que encontremos al cliente para ello.

Pero, como hemos comentado más arriba, si tenemos un producto único, se le dará un trato preferencial respecto al resto, pero nunca se dejará de vender una vivienda porque haya una en exclusiva, no tendría sentido.

Para averiguar si una agencia inmobiliaria hace todo lo posible. Normalmente te informará de cómo va la venta, cuantas visitas recibe, te enseñará cómo está publicitada, cuantas visitas recibe a través de internet, y todo lo que le pidas, eres el cliente y debes pedir las explicaciones que hagan  falta para saber si hacen bien su trabajo.

¿Puedo alquilar una vivienda aunque la tenga en exclusiva?

Claro que puedes alquilarla, no tiene nada que ver el dejarla en exclusiva con el alquiler. El único inconveniente que quizás tendría, es a la hora de realizar visitas, que siempre es más complicado, porque el inquilino no pueda… o tal vez no quiera, la vivienda no estará quizá como es debido para enseñarla… hay que tener en cuenta esas cosas cuando se alquila y se quiere vender a la vez.

Nosotros aconsejamos que no se alquile mientras se vende, porque siempre es más complicado. Pero si decides alquilar, recuerda que aunque la tengas en exclusiva con una inmobiliaria no hay ningún problema.

¿Y si no quiero continuar dejando la venta de mi casa con esa agencia, puedo cancelar el contrato?

Puedes hacerlo sin ningún problema, antes del vencimiento que se haya fijado, debes de comunicar a la agencia que no quieres continuar y el contrato quedará automáticamente cancelado a su fecha de vencimiento.

Por eso como hemos dicho más arriba, lo correcto es empezar con un corto periodo de tiempo y ver como la inmobiliaria trabaja con tu propiedad, y si no te gusta podrás cancelar el contrato en el menor tiempo posible.

La duración del contrato es tu elección, que no te digan que tiene que ser un año. Si te gusta cómo trabajan es muy sencillo continuar más tiempo, en cambio si no te gusta, esperar un año no le gusta a nadie.

Por último y ya finalizamos, que tampoco te engañen diciéndote que por dejarles tu casa en exclusiva se va a vender en 1 mes. Actualmente y aunque el sector inmobiliario parece que está mejorando, no se puede dar una garantía de cuanto se va a tardar en vender. Si es cierto que se está animando, pero decir que una vivienda ahora se vende en 1 mes o 2… no. Tampoco va tardar 3 años, pero vender una casa depende de muchísimos factores.

El mejor consejo que podemos dar es que tu casa tenga un buen aspecto y que el precio sea el adecuado al mercado. Hoy en día lo que más demandamos las personas para comprar una casa, es su estado. El que se puede reformar… no le vale a todo el mundo. Por eso cuanto mejor aspecto tenga tu casa, mejor.

Dejamos el modelo de contrato que nosotros utilizamos, es un contrato sencillo y más que suficiente para llevar la gestión de una vivienda, no hace falta nada más.

Esperamos con esta actualización del artículo haber resuelto más dudas sobre este contrato. De todas formas te invitamos a que nos dejes tus dudas en los comentarios o si prefieres escribirnos directamente, también lo puedes hacer.


COMPROMISO DE GESTIÓN DE VENTA EN EXCLUSIVA

D./Dña ……………………………………………………………, en adelante “el/los vendedores – oferente/s”, mayor/es de edad, con D.N.I./N.I.F ………………………, con domicilio en C/…………………………………….Localidad………………….Provincia…………………, en su calidad de propietario, y de otra,……………………… con C.I.F.-…………………………………, y domicilio en la…………………………….. como intermediario inmobiliario, recibe ENCARGO DE VENTA EN EXCLUSIVA conforme a las siguientes:

ESTIPULACIONES

PRIMERA.- OBJETO:  En virtud de este encargo, la propiedad, autoriza a…………………………….a realizar la intermediación inmobiliaria de la gestión de venta del inmueble sito en………………………….:

Dirección: ………………………………………………………………………………………………..

Datos registrales: Tomo……… Libro…………Folio…………….Finca……….

Referencia Catastral: …………………………………………..

 

SEGUNDA.- DURACIÓN: La duración del presente contrato es de ….. meses, prorrogado por periodos sucesivos e iguales salvo pre-aviso fehaciente de alguna de las partes con 15 días de antelación.

TERCERA.- PRECIO Y HONORARIOS. Las condiciones generales del presente encargo son:

–      PRECIO INMUEBLE: ………………………  €

–      HONORARIOS AGENTE:……….%  sobre el precio de venta (Más ………% IVA)

Los honorarios de……………………………..se devengarán íntegramente si la transmisión se produce directamente por la propiedad o a través de otro intermediario durante la vigencia del presente encargo o si, a pesar de haber caducado o haberse rescindido por cualquier motivo, la venta se produjera a alguno de los clientes presentados por……………………………………...

CUARTA.- GASTOS Y TRIBUTOS: El inmueble se transmitirá libre de cargas y gravámenes, al corriente del pago de gastos de comunidad y libre de arrendatarios y ocupantes. todos los gastos que se deriven de la compraventa serán a cuenta del comprador excepto gastos de plusvalía.

QUINTA.- JURISDICCIÓN: Para cualquier gestión o litigio que pudiera surgir por la interpretación o incumplimiento del presente documento, las partes contratantes se someten a los juzgados y tribunales de nuestra ciudad.

Leído y conformes con todo cuanto antecede, las partes libremente firman el presente documento, por duplicado ejemplar y a un sólo efecto, en el lugar y fecha indicados.

 En               , a …. de …………. de ……..

PROPIETARIO                                                                                        ASESOR INMOBILIARIO

Fdo:…………………………………………….                                                          Fdo:……………………………………..

NIF:……………………………                                                                               NIF:……………………………….


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Urbalex

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    8 thoughts on “6 preguntas importantes sobre el contrato en exclusiva”

    • Maria

      5 noviembre, 2017 en 20:20

      Si se tiene una vivienda en venta en exclusiva con una agencia y a los dos días de firmar el contrato el vendedor se arrepiente y le dice a la agencia que no la vende , y la agencia no quiere romper el contrato , dice que le tiene que pagar su comisión y tampoco deja al vendedor que venda por su cuenta a un particular que no ha sido presentado por ella. Gracias

      Responder
      • Urbalex

        6 noviembre, 2017 en 12:22

        Hola María,

        Sin ver ese contrato de exclusividad no podríamos dar una opinión objetiva a este caso. Si nos lo puedes facilitar por correo electrónico.

        Un saludo.

        Responder
    • Marieta

      7 noviembre, 2017 en 22:04

      Si la inmobiliaria con la que tengo un contrato de exclusividad ha vendido mi piso en unas condiciones que no son las pactadas…¿ se puede anular ese contrato.?
      Concretando un poco más, yo firmé el contrato de exclusividad con la inmobiliaria pero ella por su cuenta firmó con los futuros compradores en su contrato de arras que el piso incluía cocina y electrodomésticos, cosa que ni se ha dicho ni se ha firmado por mi parte.
      Gracias

      Responder
      • Urbalex

        8 noviembre, 2017 en 12:41

        Hola Marieta,

        Si no estás de acuerdo con las condiciones en las que la inmobiliaria ha vendido el piso, no se puede continuar con la venta evidentemente. Si un propietario no está de acuerdo en como se ha vendido su casa no se puede continuar de ninguna manera.

        Ya que la inmobiliaria tiene un comprador, lo correcto sería pactar unas condiciones en las que tu estés de acuerdo y continuar con la venta.

        El contrato de exclusividad es una autorización para vender el inmueble pero que tanto vendedor como inmobiliaria estén de acuerdo, la agencia inmobiliaria no puede poner otras condiciones sin el permiso del vendedor.

        Como hemos dicho en el comentario anterior, es mejor que veamos el contrato de exclusividad, de esta manera podremos ayudarte mejor. Si nos lo puedes facilitar por correo electrónico sería fantástico.

        Un saludo.

        Responder
        • Marieta

          8 noviembre, 2017 en 15:49

          ¿Entonces podría rescindir el contrato con la inmobiliaria?
          Lo único que creo que habría un problema, ya que recibi las arras…

          Responder
          • Urbalex

            8 noviembre, 2017 en 16:49

            Hola de nuevo Marieta,

            Ahora mismo con lo que nos comentas que recibiste arras, lógicamente complica el intentar rescindir el contrato ya que si has recibido arras, el contrato se rige por el artículo 1.454 del código civil donde el vendedor se haya a devolverlas por duplicado y el comprador a perderlas en el caso de que una de las partes rescindan el contrato.

            Como vendedora estas obligada a que la vivienda esté en perfectas condiciones de uso. Esto en el caso de la cocina deben de permanecer electrodomésticos básicos como es la placa para cocinar, horno, fregadero y calentador o caldera de agua sanitaria. Otros electrodomésticos que puedan estar como microondas, nevera, lavadora, lavavajillas no tienes obligación de dejarlos en la vivienda.

            En el caso de la inmobiliaria si no advirtió esto al cliente o en su caso no te comentó que dejabas realmente, es un error por su parte. En definitiva estas en todo tu derecho de no dejar electrodomésticos que no te corresponden y como en toda discrepancia contractual lo correcto es que la inmobiliaria medie y se llegue a un acuerdo, bien valorándolos para que el comprador te los abone o haciendo entender al comprador que no pueden ir incorporados en la vivienda.

            Es un error por parte de la inmobiliaria el no haber realizado un inventario con los enseres y electrodomésticos que se quedan en la vivienda firmado por ti.

            Nuestro consejo es que intentes llegar a un acuerdo con el tema de los electrodomésticos, pero no instar a cancelar el contrato.

            Un saludo.

            Responder
            • Marieta

              8 noviembre, 2017 en 17:28

              El tema es que los compradores lo quieren con electrodomésticos pero al no haberlo firmado yo en ningún contrato pero al haber recibido las arras y no llegar a ningún acuerdo…¿No hay posibilidad de no aplicar el 1454 si es la inmobiliaria quien ha cometido el error?

            • Urbalex

              8 noviembre, 2017 en 18:01

              Hola Marieta,

              Si es un contrato de arras como tal, esta así tipificado en el código civil y no se puede variar su consecuencia si hay un incumplimiento.

              Si deberías al menos verbalmente exigir a la inmobiliaria el perjuicio económico que te causa el dejar los electrodomésticos.

              Un saludo.

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